ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดของอาคารชุด กรณีศึกษาตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู ในจังหวัดนนทบุรี

บทคัดย่อ

การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์ (1) เพื่อศึกษาปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดของอาคารชุด ตามแนวรถไฟฟ้า สายสีชมพู ในจังหวัดนนทบุรี และ (2) เพื่อเปรียบเทียบประสิทธิภาพของแบบจำลองการวิเคราะห์ถดถอยจำนวน 3 โมเดล เพื่อหาวิธีการที่เหมาะสมที่สุด โดยใช้มูลมูลประชากรจากข้อมูลอาคารชุด ของสำนักงานธนารักษ์พื้นที่นนทบุรี จำนวน 432 ข้อมูล และทำการวิเคราะห์ความถดถอยแบบพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) และได้กำหนดแบบจำลองที่ใช้ในการประมวลผลทางสถิติ เพื่อศึกษาทิศทางและความสัมพันธ์ของ ตัวแปรอิสระต่าง ๆ ผลการศึกษาพบว่า ตัวแปรที่มีอิทธิพลต่อราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดมากที่สุด คือ “วัสดุตกแต่งภายใน” ซึ่งให้ค่าสัมประสิทธิ์มาตรฐาน (Beta) สูงและมีนัยสำคัญทางสถิติในระดับ 0.00 ทั้งนี้แม้ตัวแปรนี้จะถูกรวมอยู่ในกลุ่ม “ปัจจัยด้านคุณภาพอาคารและห้องชุด” ในโมเดลก่อนหน้า แต่เมื่อแยกออกมาวิเคราะห์เฉพาะ พบว่าเป็นตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อราคามากที่สุดอย่างชัดเจน และโมเดลที่ โดยแยกตัวแปรอิสระย่อยออกเป็น 22 ตัวแปร สามารถอธิบายความแปรปรวนของราคาประเมินได้สูงที่สุด (ค่า R-Squared = 0.793) เมื่อเปรียบเทียบกับโมเดลที่ 1 และ 2 ซึ่งใช้ตัวแปรหลักเพียง 4–5 ด้าน (ค่า R-Squared ประมาณ 0.68) จึงถือว่าเป็นโมเดลที่แม่นยำและให้ผลเชิงลึกมากกว่า ซึ่งเป็นแนวทางที่เหมาะสมที่สุด ผลการวิจัยสามารถนำไปใช้เป็นแนวทางสนับสนุนการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ให้สอดคล้องกับปัจจัยด้านทำเล คุณภาพ และสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อให้การประเมินมีความแม่นยำและสะท้อนมูลค่าตลาดมากขึ้น